Backlog Perumahan: Tidak Cukup Turun, tetapi Harus Zero

BumiGurindamBersyariah — Backlog perumahan adalah angka kesenjangan atau kuantitas kekurangan rumah antara jumlah hunian yang tersedia dengan jumlah rumah yang dibutuhkan oleh masyarakat. Badan Pusat Statistik (BPS) bersama Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) membagi backlog perumahan ke dalam dua kategori utama. Pertama, backlog kepemilikan (backlog 1), yaitu jumlah keluarga atau rumah tangga yang belum memiliki rumah sendiri, mereka umumnya masih menyewa, mengontrak, atau menumpang di rumah kerabat. Kedua, backlog kelayakhunian (backlog 2), yaitu jumlah keluarga yang sudah memiliki tempat tinggal, tetapi kondisi fisiknya tidak layak huni (Rumah Tidak Layak Huni/RTLH). Standar kelayakan ini diukur dari ketahanan bangunan, kecukupan luas lantai per kapita, serta akses air minum dan sanitasi yang layak.

BPS melaporkan backlog kepemilikan rumah (backlog 1) pada Maret 2026 turun 350 ribu menjadi 9,29 juta rumah tangga, sedangkan backlog rumah layak huni (backlog 2) pada semester I-2026 turun menjadi 18,01 juta rumah tangga.[1] Meskipun terjadi perbaikan, Menteri PKP Maruarar Sirait menegaskan masih tingginya angka kebutuhan hunian layak, dengan jumlah hunian tidak layak huni tercatat dua kali lipat lebih banyak dibandingkan masyarakat tanpa rumah.[2]

Penurunan backlog kepemilikan rumah dari 9,64 juta menjadi 9,29 juta unit pada Maret 2026 seolah-olah merupakan sebuah pencapaian yang positif, padahal semu, karena adanya kontradiksi besar dengan realitas di lapangan. Di satu sisi, angka ini menunjukkan bahwa program pembiayaan hunian dianggap tepat sasaran. Namun, di sisi lain, data April 2026 justru menunjukkan rasio kredit macet (non-performing loan/NPL) KPR naik dari 3,20% pada Maret 2026 maupun posisi April 2025 yang berada pada angka 3,13% menjadi 3,26%.[3]

Ada beberapa poin kritis yang melatarbelakangi fenomena penurunan backlog ini. Pertama, kepemilikan naik, tetapi daya beli turun. Penurunan angka backlog berarti ada sekitar 350.000 rumah tangga baru yang berhasil memiliki rumah. Namun, tingginya NPL KPR mengindikasikan banyak dari pemilik baru ini yang sebenarnya memaksakan diri di tengah era suku bunga tinggi. Kedua, segmen menengah bawah paling rentan. Lonjakan kredit macet didominasi oleh KPR tipe rumah kecil. Artinya, kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) berhasil “membeli” rumah demi mengurangi backlog, tetapi ngos-ngosan dalam membayar cicilan bulanannya. Ketiga, faktor pelonggaran regulasi. Penurunan ini juga didorong oleh kebijakan agresif perbankan dan pelonggaran skor kredit. Kebijakan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) yang memutihkan kredit macet di bawah Rp1 juta per Juli 2026 menjadi bukti bahwa pemerintah sadar hambatan terbesar masyarakat bukan sekadar ketiadaan unit rumah, melainkan masalah likuiditas dan BI Checking.[4]

Walhasil, penurunan backlog ini tidak akan bertahan lama jika tidak dibarengi dengan stabilitas ekonomi masyarakat. Menyediakan akses rumah murah untuk menurunkan backlog tanpa melihat kemampuan bayar konsumen hanya akan memindahkan masalah dari “krisis tunawisma” menjadi “krisis properti sitaan bank”.

Sementara itu, angka backlog 2 (backlog kelayakhunian) di Indonesia tetap sangat tinggi, mencapai 18,01 juta rumah tangga atau 24,03% pada pertengahan 2026. Ini karena banyak masyarakat yang sudah memiliki rumah, tetapi bangunannya tidak memenuhi standar rumah layak huni. Kesenjangan kualitas ini dua kali lipat lebih besar dibanding backlog 1 (kepemilikan).

Hal ini dipicu oleh beberapa hal. Pertama, standar kelayakan yang ketat. BPS mengukur kelayakan berdasarkan empat pilar utama, yaitu ketahanan bangunan (struktur), kecukupan luas lantai minimum per kapita (8 m²), akses air minum layak, dan akses sanitasi memadai. Banyak rumah tangga pedesaan atau kawasan kumuh perkotaan gagal memenuhi syarat sanitasi dan air bersih, antara lain karena kemiskinan, luas lahan yang mampu dibeli terbatas dan harganya pun mahal, serta harga bahan bangunan yang mahal.

Kedua, ketidakmampuan finansial untuk melakukan renovasi. Banyak masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang memiliki tanah atau rumah warisan, tetapi tidak mempunyai kapasitas ekonomi untuk merenovasi atap, lantai, atau dinding yang sudah rusak. Ketiga, faktor geografis ekstrem. Daerah tertentu seperti Papua Pegunungan masih mencatatkan angka backlog 2 tertinggi nasional mencapai 91,76% akibat sulitnya akses material bangunan.[5]

Angka backlog kepemilikan (backlog 1) maupun kelayakhunian (backlog 2) belum pernah mencapai zero (nol), meski upaya pemerintah untuk membuat nol angka backlog telah lama dilakukan (lebih dari dua dekade), seperti program rumah subsidi untuk MBR yang sudah diluncurkan sejak 10 Desember 1976.[6] Begitu pula program pembiayaan kepemilikan (mengatasi backlog 1) yang telah dijalankan, yaitu Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM), Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), dan program Manfaat Layanan Tambahan (MLT) KPR BPJS Ketenagakerjaan. Ada juga program pembiayaan perbaikan dan renovasi (mengatasi backlog 2) berupa Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) yang sering disebut program Bedah Rumah serta Pembiayaan Mikro Perumahan.

Berbagai program pembiayaan perumahan tersebut nyatanya hingga kini belum juga mencapai zero backlog. Penyebabnya antara lain programnya sulit diakses dan syarat-syaratnya memberatkan MBR, seperti harus memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan PPh Orang Pribadi. MBR notabene miskin sehingga untuk makan saja kesulitan, apalagi untuk mengurusi NPWP. Akibatnya yang mampu memenuhi syarat hanyalah orang-orang yang bukan rakyat miskin (bukan MBR) sehingga dapat dikatakan berbagai program tersebut salah sasaran.

Sebagian rakyat miskin (MBR) memaksakan diri untuk memiliki rumah subsidi. Namun, di tengah perjalanan mengalami gagal bayar (kredit macet) sehingga rumah ditarik kembali oleh bank. Alhasil MBR masih tetap tidak bisa tinggal di rumah layak huni, bahkan tidak memiliki tempat tinggal (tuna wisma).

Dari segi anggaran, pemerintah juga memiliki keterbatasan seperti untuk program BSPS atau bedah rumah, alokasi anggaran daerah (APBD) maupun pusat (APBN) memiliki keterbatasan kuota sehingga tidak semua RTLH dapat dibedah. Alhasil angka backlog 2 tetap tinggi.

Inilah kondisi ketidakmampuan pemerintah membuat zero backlog kepemilikan (backlog 1) maupun kelayakhunian (backlog 2). Dapat dikatakan pemerintah telah gagal menjamin ketersediaan rumah layak huni bagi publik. Biang kerok kegagalan ini adalah tata kelola perumahan yang didasari kapitalisme. Negara menyerahkan tata kelola perumahan publik kepada operator. Negara memosisikan diri hanya sebagai regulator yang menyerahkan sepenuhnya pasar properti kepada pengembang swasta atau perbankan komersial.

Operator—baik pengembang swasta maupun perbankan—adalah korporasi yang menjalankan bisnis properti dengan sistem ribawi. Diberlakukannya bunga pada pembayaran cicilan rumah dan denda pada keterlambatan pembayaran cicilan rumah adalah riba yang memberatkan publik, bahkan diharamkan Islam.

Selain itu, tujuan bisnis operator adalah untuk mencari keuntungan materi, bukan untuk pelayanan. Dengan demikian, yang dikejar hanyalah keuntungan bagi korporasi, bukan memberi jaminan kepada publik untuk memiliki rumah.

Inilah wajah buruk kapitalisme yang tidak akan pernah berhasil mewujudkan zero backlog kepemilikan (backlog 1) dan kelayakhunian (backlog 2), karena sistem ini hanya memproduksi kesenjangan di semua lini ekonomi, termasuk perumahan. Jelaslah zero backlog dalam sistem kapitalisme hanyalah ilusi.

Dalam pandangan ekonomi dan fikih Islam, rumah tinggal (al-maskan) adalah kebutuhan primer (hajat adh-dharuriyyah) yang wajib dipenuhi bagi setiap individu, setara dengan pangan dan sandang. Islam memandang negara (Khilafah) bukan sekadar regulator atau perantara pasar, melainkan sebagai penanggung jawab langsung (raa’in) atas terpenuhinya kebutuhan perumahan rakyat. Sabda Nabi ﷺ, “Seorang imam (khalifah) adalah pemimpin dan ia akan dimintai pertanggungjawaban atas rakyatnya…’” (HR Bukhari dan Muslim).

Untuk mengatasi masalah backlog kepemilikan (backlog 1) maupun kelayakhunian (backlog 2), sistem Islam menerapkan kebijakan pertanahan, keuangan nonribawi, serta intervensi langsung dari negara.

Pertama, tata kelola tanah. Islam melarang penelantaran lahan potensial yang memicu lonjakan harga tanah perumahan, dengan: a. Penyitaan lahan terlantar. Berdasarkan ketetapan syariat, jika seseorang memiliki tanah dan menelantarkannya (tidak dikelola/dibangun) selama tiga tahun berturut-turut, hak kepemilikannya gugur. Negara berhak mengambil alih tanah tersebut untuk dibagikan gratis kepada warga yang membutuhkan rumah. Rasulullah ﷺ bersabda, “Siapa saja yang memiliki sebidang tanah, hendaknya ia menanaminya (mengelolanya) atau menyerahkannya kepada saudaranya (untuk ditanami). Jika ia enggan, maka pertahankanlah tanah itu (tetapi tidak boleh disewakan).” (HR Bukhari). b. Skema ihya’ al-mawat (menghidupkan tanah mati), Nabi ﷺ bersabda, “Siapa saja yang menghidupkan tanah mati maka tanah itu menjadi miliknya.” (HR Abu Dawud). Warga negara diberikan hak kepemilikan penuh secara hukum jika mereka membuka dan membangun rumah di atas tanah negara yang telantar/belum bertuan, selama tidak melanggar tata ruang publik. c. Skema iqtha’ (pemberian lahan oleh negara). Kepala negara (khalifah) dapat memberikan tanah milik negara (tanah ash-shawafi) secara langsung dan cuma-cuma kepada kepala keluarga yang belum memiliki rumah tinggal.

Kedua, penghapusan sistem keuangan ribawi dan spekulasi. Sektor properti kapitalistik kerap melambungkan harga rumah melalui skema bunga bank dan spekulasi tanah. Islam mengatasinya dengan: a. Larangan riba dan denda. Negara menghilangkan bunga bank, denda keterlambatan, dan asuransi wajib yang memberatkan MBR. b. Akad transaksi murni (nonbatil). Jual beli perumahan bertumpu pada akad syariah yang adil, seperti istishna’ (pesanan konstruksi). c. Larangan spekulasi (gharar). Negara melarang transaksi jual beli perumahan fiktif atau penguasaan lahan oleh segelintir korporasi hanya untuk investasi komersial tanpa pembangunan riil.

Ketiga, pembebasan biaya material berbasis kepemilikan umum. Mahalnya bahan bangunan kerap memicu tingginya backlog kelayakhunian (backlog 2). Syekh Taqiyuddin an-Nabhani menjelaskan di dalam kitab An-Nizham al-Iqtishadi fi al-Islam (Sistem Ekonomi Islam) bahwa sumber daya alam yang melimpah seperti batu alam, pasir, kayu hutan negara, dan tambang besi dikategorikan sebagai kepemilikan umum (al-milkiyyah al-ammah). Negara mengelola komoditas ini dan mendistribusikannya kepada rakyat dengan harga murah (biaya produksi saja) atau gratis untuk keperluan pembangunan fasilitas umum dan rumah tinggal sehingga biaya konstruksi fisik rumah menjadi sangat terjangkau.

Keempat, pendanaan sektor publik melalui baitulmal. Negara memiliki pos anggaran khusus di baitulmal (kas negara) untuk menjamin kesejahteraan sosial, yaitu: a. Santunan untuk fakir miskin. Bagi warga yang sama sekali tidak mampu (cacat, lansia, atau miskin ekstrem), negara wajib membiayai pembangunan rumah baru atau merenovasi rumah tidak layak huni mereka menggunakan dana dari pos zakat, infak, atau dana kepemilikan negara. b. Penyediaan infrastruktur dasar gratis. Negara membiayai penuh penyediaan jaringan air bersih, sanitasi terpadu, dan akses jalan ke kawasan permukiman dari kas negara tanpa membebankannya pada komponen harga jual rumah rakyat.

Kelima, standar kelayakan hunian berbasis syariat. Islam sangat memperhatikan aspek fungsionalitas dan kesehatan sebuah hunian (mengatasi masalah kualitas ruang pada backlog 2). Tempat tinggal harus memenuhi asas kecukupan ruang (al-maskan al-wasi’). Negara mengatur tata ruang perumahan agar memiliki sirkulasi udara yang baik, sanitasi yang bersih, serta luas yang cukup untuk memisahkan kamar tidur anak laki-laki dan perempuan demi menjaga kehormatan keluarga.

Betapa pentingnya keberadaan rumah layak huni bagi tiap individu karena Islam menjadikan rumah bukan sekadar tempat bernaung dari cuaca, melainkan salah satu pilar utama untuk menjaga agama (hifzhud din), jiwa (hifzhun nafs), keturunan (hifzhun nasl), dan kehormatan. Allah Taala berfirman dalam QS An-Nahl ayat 80, “Dan Allah menjadikan rumah-rumahmu sebagai tempat ketenangan (sakinah) bagimu.”

Rumah yang kokoh, aman dari ancaman keamanan, dan tidak bocor memberikan ketenangan psikologis bagi penghuninya. Ketenangan inilah yang menjadi modal awal untuk membangun keluarga yang harmonis (sakinah, mawadah, wa rahmah).

Pentingnya kelayakan fisik rumah (aman, kokoh, dan luasnya cukup) ditegaskan oleh Rasulullah ﷺ dalam sebuah hadis sahih, “Empat hal yang termasuk kebahagiaan: istri yang salihah, tempat tinggal yang luas (lapang/nyaman), tetangga yang baik, dan kendaraan yang nyaman. Dan empat hal yang termasuk kesengsaraan: tetangga yang buruk, istri yang buruk, tempat tinggal yang sempit, dan kendaraan yang buruk.” (HR Ibnu Hibban).

Kata “luas” dalam hadis ini tidak selalu berarti mewah, melainkan proporsional dan fungsional, yaitu mampu menampung seluruh anggota keluarga dengan sehat, aman, dan tanpa berdesak-desakan yang melanggar syariat.

Dalam catatan sejarah Islam, jaminan pemenuhan rumah layak huni pada masa Khilafah dibuktikan lewat berbagai kebijakan tata kota strategis, bantuan dana baitulmal, serta pembagian lahan gratis bagi rakyat. Khalifah Umar bin Khaththab membangun master plan kota Kufah dan Basrah. Beliau memerintahkan pembangunan dua kota baru, yaitu Kufah dan Basrah, sebagai pusat permukiman baru bagi puluhan ribu warga dan pasukan. Khalifah Umar menetapkan standardisasi tata ruang, yaitu aturan lebar jalan protokol sejauh 40 hasta (sekitar 18 meter) agar sirkulasi udara baik dan mobilitas warga tidak terganggu. Beliau juga menetapkan maksimal tiga kamar per rumah dan melarang warga saling meninggikan bangunan secara berlebihan demi menjaga kesetaraan sosial dan memastikan hak sinar matahari serta angin bagi tetangga sekitar tidak terhalang.

Khalifah Umar juga secara masif membagikan kaveling-kaveling tanah di luar Madinah kepada warga yang membutuhkan rumah tinggal maupun lahan pertanian. Pada masa kepemimpinannya, Khalifah Umar menyadari banyaknya pendatang atau musafir miskin yang masuk ke ibu kota Madinah tanpa tempat bernaung. Negara kemudian membiayai pembangunan Dar adh-Dhiyafah (Rumah Singgah/Tamu) menggunakan dana dari baitulmal. Di tempat ini para tunawisma dan pendatang berhak mendapatkan fasilitas tempat tinggal sementara yang layak serta jaminan makanan cuma-cuma yang ditanggung penuh oleh APBN Khilafah.

Demikianlah tata kelola perumahan Islam yang menjamin setiap individu bisa tinggal di rumah layak huni. Tata kelola ini hanya dapat diterapkan dalam negara yang menerapkan syariat Islam kafah yang akan membuat zero backlog kepemilikan (backlog 1) dan kelayakhunian (backlog 2) menjadi nyata, bukan sekadar penurunan angka yang semu. 

Wallahualam bissawab.